|ליקויי בניה בדירה חדשה - מי האחראי?
חוק המכר (דירות) מגדיר ליקויי בניה בתור אי התאמה למפרט, לתקן הרשמי ולתקנות הבניה. מדובר באי התאמה שיכולה לקרות בכל אחד מהשלבים – התכנון, הביצוע או הגימור. ליקויי בניה יכולים לנבוע מתכנון או ביצוע לקויים, מעבודה לא מקצועית או משימוש בחומרים לקויים, והם יכולים להתגלות בדירות המגורים או ברכוש המשותף של הבניין. בתהליך בניית בניין ממוצע יכולים להתגלות עשרות ליקויי בניה שונים. חלקם מתגלים ומתוקנים בשלבי העבודה השונים, אך חלקם לא מאותרים ומטופלים. ליקויים אלו מתגלים ע"י עריכת בדק בית או מתוך השימוש השוטף, לאחר שהדיירים עברו לנכס והתגוררו בו תקופה. זכותו של רוכש נכס לקבל אותו תקין ונטול ליקויים. במידה ונמצאו בדירה או ברכוש המשותף ליקויי בניה, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מאפשר לתבוע את תיקונם ו/או לקבל פיצוי כספי עבורם ובגין עוגמת הנפש, ובמקרים חמורים גם לקבל פיצוי על ירידת הערך לנכס שהם יוצרים.
משרד עורכי דין אלפסי ושות' מייצגים בעלי דירות וועדי בתים מרחבי הארץ בתביעות נגד יזמים וקבלנים, ומלווים אותם בכל שלב בתהליך כך שיבטיחו על זכויותיהם וישיגו את הפיצוי המגיע להם. צרו איתנו קשר בטופס צור קשר.
פסקי דין תקדימיים שהשגנו עבור לקוחותינו
| קבלת פיצוי בגין ליקויי בניה
לאחר שגיליתם ליקויי בניה בדירה או בשטחים המשותפים בבניין, ההתנהלות שלכם תקבע כיצד יתנהל התיק בבית המשפט ואת הסיכוי שתקבלו את הפיצוי לו אתם זכאים. אילו פרמטרים משפיעים על גובה הפיצוי שתקבלו?
- סוגי הליקויים וחומרתם: ישנם ליקויים מסכני חיים או כאלו שגורמים לחוסר נוחות עד כדי כך שאי אפשר לשאת את נוכחותם. זו הסיבה שבגין ליקויי רטיבות, צנרת, אקוסטיקה, חשמל, שלד ומבנה מקבלים את הפיצויים הגבוהים ביותר. עוד על סוגי הליקויים השונים, ומידת הסיכון שהם מהווים אפשר לקרוא כאן.
- ירידת ערך הנכס: ישנם ליקויים שאינם ברי תיקון. כך למשל אם החדרים נבנו באופן שאינו תואם את התכנון במקור, לא ניתן לפרק את הקיים אך ניתן לפצות את הדיירים על ירידת הערך. להרחבה בנושא הגשת תביעה בגין ירידת ערך של דירה עקב ליקויי בניה
- קיומם של ליקויים ברכוש המשותף ובדירות הפרטיות: מומלץ לבצע בדק בית גם לדירות הפרטיות וגם לרכוש המשותף כדי לאתר ליקויי בניה. הסיבה לכך היא שליקויים בדירות הדיירים ובחללים המשותפים מעידים על בעיה רוחבית ולא נקודתית ומחזקים את התביעות כנגד הקבלן / היזם. לקריאה על תביעות ליקויי בניה ברכוש המשותף
- ניסיון לקצר איחור במסירה מצד הקבלן או היזם: ליקויים רבים נובעים מניסיונו של היזם או הקבלן לצמצם איחורים במסירה ולסיים את הפרוייקט מהר ככל שמתאפשר, גם במחיר פגיעה באיכות העבודה. אם אתם מגישים תביעה על איחור במסירה ניתן לשלב בה תביעה כנגד הליקויים שנתגלו בדירה ולהגדיל את הפיצוי שיתקבל.
פסק דין שיעניין אותך:
זוג רכש דירה מקבלן בפרוייקט בהרצליה. הם שכרו דירה עד למועד המסירה המתוכנן, וכאשר היזם הודיע להם כי צפוי איחור במסירה, הם מצאו עצמם בבעיה. כיוון שלא ידעו מה האיחור הצפוי, לא הצליחו למצוא דירות להשכיר. היזם הציע להם לקבל את הדירה לפני קבלת טופס 4 וחיבור שלה לרשת החשמל, בתמורה לחתימה על ויתור על פיצוי בגין האיחור. השופט קבע כי מדובר בעושק בדרגה גבוהה, מסמך הויתור עליו חתמה התובעת הוא חסר תוקף ואינו סביר וכי הוראות חוק המכר (דירות) גוברות. הוא פסק פיצויים לטובת בני הזוג בגובה 82 אלף ש"ח.
| טיפ מהמומחים
הפיצוי בתביעות ליקויי בניה יכול להגיע למאות אלפי שקלים כאשר התיק מתנהל נכון. כדאי להתייעץ עם עורך דין ליקויי בניה כדי לברר מה עשוי להיות גובה הפיצוי במקרה שלכם.
| מה לעשות כשמתגלים ליקויי בניה בנכס?
- לבצע בדק בית בהקדם: בדק בית הוא הליך מקצועי במסגרתו נעשה איתור של פגמים וליקויים על ידי אנשי מקצוע מוסמכים ובלתי תלויים. בסיום הליך בדק הבית מתקבל דו"ח ליקויים המפרט את כל סוגי הליקויים שאותרו, חומרתם, הפתרון המוצע ועלויות משוערות לתיקון הבעיה.
מומלץ לערוך בדק בית עם הכניסה לנכס, אך גם אם עבר זמן מכניסתכם לנכס ניתן ורצוי לבצע בדק בית ולחשוף את הליקויים, שכן מדובר במסמך משפטי חשוב שישמש אתכם אם תגישו תביעת ליקויי בניה כנגד הקבלן.
| טיפ מהמומחים
ניתן לגשת לקבלן עם דו"ח בדק הבית ולדרוש כי הדברים יתוקנו, אך הדרך היעילה ביותר היא לגשת עם הדו"ח אל עורך דין ליקויי בניה שיכווין אתכם כיצד נכון לפעול: לפנות ליזם או לקחת קבלן אחר לתיקונים ולבקש פיצוי על כך?
- לתעד בכתב את התנהלות מול הקבלן והיזם: כדאי לנסות ולתעד את ההתנהלות מול הקבלן והיזם בכתב (אימיילים, סמסים) ולא להגיע להסכמות בעל פה או בשיחות טלפון. לאחר שהתגלו ליקויים יש להודיע ליזם או לקבלן על קיומם ולאפשר לתקן אותם תוך זמן סביר. אם הקבלן מתמהמה לתקן את הליקויים או אינו מציע פתרונות הולמים להיקף הבעיה, מומלץ לפנות בהקדם אל עורך דין ליקויי בניה להמשך הטיפול.
- למהר להגיש תביעה: חשוב שלא להשתהות עם הגשת תביעה בגין ליקויי בניה. חוק המכר (דירות) מגדיר מספר תקופות חשובות שבהן קיימת אחריות קבלן לתיקון הליקויים, וכאשר מתגלים ליקויים הן משמשות לטובת הדיירים.
- להכיר את תקופות האחריות של הקבלן:
- תקופת הבדק – תקופה זו נעה על טווח שבין שנה ל-7 שנים כתלות בסוג הליקוי במסגרתה קיימת חובה על הקבלן לתקן את הליקויים שנמצאו. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה.
- תקופת האחריות – תקופה זו הנמשכת 3 שנים מתחילה עם סיום תקופת הבדק. בתקופה זו הקבלן מחויב לתקן ליקויים שמקורם בתכנון שגוי, עבודה לקויה או חומרים פגומים.
- אחריות על ליקויים מסכני חיים – גם בתום תקופות אלו, לקבלן יש אחריות על ליקויי שלד ויסודות הפוגעים בבטיחות הבניין וביציבותו ועל ליקויים שלא ניתן היה לגלותם באופן סביר ובאמצעים הקיימים בשנים הראשונות לאחר מסירת החזקה על הבניין.
- תקופת הבדק – תקופה זו נעה על טווח שבין שנה ל-7 שנים כתלות בסוג הליקוי במסגרתה קיימת חובה על הקבלן לתקן את הליקויים שנמצאו. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה.
⇐ להרחבה על אחריות קבלן על ליקויי בניה
| טיפ מהמומחים
בתביעות ליקויי בניה, יש להוכיח כי מקור הליקוי הוא בשלבים השונים של עבודת הקבלן. שינויים שנעשו בנכס לאורך השנים (בעיקר חריגות בניה) יכולים להחליש את התיק. לכן חשוב לתעד את מצב הנכס בסמוך לכניסה אליו ע"י עריכת בדק בית, ולהגיש את התביעות מוקדם ככל שניתן.
- לשמור קבלות על הוצאות: ליקויי בניה עלולים לגרור הוצאות משמעותיות במטרה להביא לפתרונם. מומלץ לתעד את הפעולות שנעשו ולשמור חשבוניות וקבלות מאנשי המקצוע בהם נעשה שימוש, על מנת להציג אותם כחלק מהתביעה ולדרוש פיצוי בגינם. מדובר בטווח רחב למדי של הוצאות – החל מחוות דעת מקצועיות של מומחים, דרך אנשי מקצוע שבאים לתקן את הנזקים שיוצרים הליקויים בדירה שלכם או בדירות השכנות, וכלה בקבלן חלופי במקרה שהתייאשתם מניסיון לקבל מענה מהקבלן שלכם.
- להמנע מהשמצות על הקבלן, היזם או חברת הבניה: נכון, המצב שבו אתם נמצאים מאד מתסכל ואתם רוצים למנוע מאחרים לחוות תסכול דומה, אבל אם תתחילו להזהיר אחרים ברשתות החברתיות ואפילו בוואטסאפ של הבניין, אתם עלולים למצוא את עצמכם מתמודדים עם תביעת לשון הרע רגע לאחר שהגשתם את התביעה על ליקויי הבנייה. מדובר בפרקטיקה נפוצה שנועדה להוריד את גובה הפיצוי, ולכן כדאי שלא לתת לצד השני כלים ללחוץ אתכם ולהפחית את הסכום שאתם עשויים לקבל.
- להתייעץ עם משרד עורך דין ליקויי בניה: הסיטואציה שאתם נמצאים בה לא פשוטה ואתם תקבלו בדרך המון עצות מחברים שהיו במצבים דומים, מאנשי מקצוע אחרים ומעורכי דין שנמצאים במעגלים שלכם. אבל מי שלא מכיר את תחום ליקויי הבניה יכול לתת לכם עצות שיפגעו בסיכויי ההצלחה של התיק שלכם. תביעות ליקויי בניה הן תביעות מורכבות ורבות מהן נדחות או מסתיימות בפשרה כיוון שבדרך נעשו טעויות רבות. על מנת שתקבלו בית נטול ליקויים ואת הפיצוי על כל עגמת הנפש שחוויתם, חשוב שיהיה לצדכם לאורך ההליך כולו משרד עורכי דין שחי את התחום ויודע לתת לכם את ההכוונה הנכונה בכל שלב בדרך.
| מה אפשר לדרוש במסגרת תביעת ליקויי בניה נגד הקבלן?
כל תביעת ליקויי בניה היא נגזרת של הממצאים שנתגלו ושל השתלשלות העניינים מול הקבלן. עם זאת ישנם מספר דרישות לסעדים נפוצים בכתבי תביעה:
- עלות התיקונים – לרבות שימוש באנשי מקצוע חלופיים, תיקון נזקים שנגרמו לשכנים וכדומה.
- ירידת ערך הדירה – כאשר נמצאו ליקויים או אי התאמות שאינם ברי תיקון ואינם תואמים את התוכנית, ועל פי הערכת המומחים גורעים משווי הנכס.
- עוגמת נפש – פיצוי כספי עבור הטרחה, הטרטור ואובדן ימי העבודה שנגרמו לדיירים עקב ליקויי הבנייה.
- נזקים נוספים – פיצוי בגין עלויות נוספות שנוצרו לדיירים כתוצאה מהליקויים כגון שכירת דירה לתקופת השיפוץ, נזקים לריהוט וכדומה.
| אלפסי ושות' – משרד עו"ד מוביל לתביעות ליקויי בניה
המומחיות של משרד עו"ד אלפסי ושות' היא ייצוג דיירים וועדי בתים בתביעות ליקויי בניה. למשרד ניסיון של שנים ארוכות בעבודה עם ומול קבלנים ויזמים ואחת משותפותיו המייסדות של המשרד – עו"ד רוני אלפסי, משמשת כיו"ר הוועדה לליקויי בניה הארצית של לשכת עורכי הדין.
ריבוי הפרוייקטים של התחדשות עירונית הביא איתו בעיות משמעותיות לבעלי דירות – ירידות ערך של נכסים כתוצאה מקבלת היתרים לפרוייקטים סמוכים, איחורים במסירת דירות קבלן, והתמודדות עם ליקויי בניה. למשרדנו יש את הידע בתחומי המקרקעין וההתחדשות העירונית ואת ההיכרות המעמיקה עם קבלנים ושמאים שנותנת לנו יתרון בזירות אלו.
אנו מייצגים בעלי דירות וועדי בתים מרחבי הארץ בתביעות נגד יזמים וקבלנים, ומלווים אותם בכל שלב בתהליך כך שיבטיחו על זכויותיהם וישיגו את הפיצוי המגיע להם.
צרו איתנו קשר בטופס צור קשר.
תשובות לשאלות נפוצות
משרדנו מתמחה בליווי דיירים ובעלי נכסים אל מול קבלנים וחברות בנייה. ריכזנו עבורכם את השאלות הנפוצות ביותר המגיעות לשולחננו, כדי לעזור לכם להבין את הזכויות שלכם ואת הכדאיות הכלכלית שבנקיטת הליכים.
חשוב לציין כי כל מקרה נבחן לגופו, ואנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר לקבלת ייעוץ ספציפי ומקצועי המותאם לנסיבות שלכם.
מתי מומלץ להגיש תביעה נגד הקבלן?
התשובה הפשוטה היא: בכל מקרה שבו קיים פער בין מה שהובטח לכם (בחוזה, במפרט או בתקנים) לבין מה שקיבלתם בפועל. זה כולל ליקויים פיזיים כמו רטיבות, סדקים או בעיות ריצוף, וגם אי-התאמות תכנוניות כמו חדרים קטנים מהמותר בחוק או מערכות שלא הותקנו כראוי. אם הקבלן לא מצליח או לא מוכן לתקן את הליקויים בצורה יסודית, הגשת תביעה היא הדרך היחידה להבטיח שלא תישאו בעלויות התיקון בעצמכם ושערך הדירה שלכם לא ייפגע.
תוך כמה זמן עלי להגיש את התביעה? האם כדאי לחכות?
מה גובה הפיצוי שאפשר לקבל על ליקויי בנייה?
גובה הפיצוי אינו קבוע ומשתנה משמעותית בהתאם לחומרת הליקויים. הפיצוי מורכב בדרך כלל מעלות תיקון הליקויים (בתוספת פיקוח הנדסי ומע"מ), פיצוי בגין ירידת ערך של הנכס (במקרים של ליקויים שלא ניתן לתקן), פיצוי על עוגמת נפש, ובמקרים מסוימים גם החזר הוצאות דיור חלופי אם הדירה אינה ראויה למגורים בזמן התיקונים. במקרים רבים מדובר בסכומים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים!
מה נחשב לליקוי בנייה שנמצא באחריות הקבלן?
האחריות של הקבלן רחבה מאוד וכוללת כל מה שאינו תואם את חוק המכר, את תקנות התכנון והבנייה או את התקנים הישראליים הרלוונטיים. זה מתחיל בליקויים בולטים לעין כמו ריצוף פגום או נזילות, וממשיך לליקויים "שקופים" שרק מומחה יכול לזהות, כמו היעדר בידוד תרמי, ליקויים במערכות כיבוי אש, או שיפועים לא תקינים במרפסות.
כמה זמן עלי להמתין לקבלן לתיקון הליקויים לפני הגשת תביעה?
החוק מעניק לקבלן את "זכות התיקון", אך זכות זו אינה בלתי מוגבלת. אם הקבלן ניסה לתקן מספר פעמים ונכשל, אם הוא מתכחש לליקויים, או אם הוא מבקש לבצע תיקון שאינו מקצועי – ייתכן מאוד שאיבד את זכותו זו. במקרים כאלו, נדרוש פיצוי כספי שיאפשר לכם לשכור קבלנים פרטיים מטעמכם שיבצעו את העבודה בצורה מקצועית ושקטה.
מה צריך לעשות לפני הגשת תביעה?
האם ניתן לתבוע גם על ליקויים ברכוש המשותף בבניין?
אל תתמודדו מול הקבלן לבד - פנו אלינו עכשיו לייעוץ וייצוג מקצועי של צוות מנצח!
צרו איתנו קשר: השאירו פרטים בטופס ונחזור אליכם בהקדם האפשרי.
התקשרו לטלפון 052-3831228, או השאירו פרטים בטופס ונחזור אליכם בהקדם האפשרי.