ירידת ערך דירה עקב ליקויי בניה

בעוד שניתן לתקן את רוב ליקויי הבניה, ישנם ליקויי בנייה שיכולים להוביל לכדי ירידת ערך דירה.

בתהליך בניית דירה חדשה נוצרים עשרות ליקויי בנייה מסוגים שונים. רובם מתגלים בתהליך הבנייה ומתוקנים ואחרים מתגלים לאחר אכלוס הדירה. ברוב המקרים הקבלן ינסה לתקן את הליקויים ולהציע פתרונות, ואם לא טפל בהם כיאות ניתן יהיה לתבוע אותו על כך.

אבל אחוז קטן מהליקויים שיתגלו הם ליקויים שלא ניתן לתקן אותם: ליקויים שקשורים ליסודות הבניין ולשלד, ליקויים יקרים מדי כגון הזזה של חלונות או קירות שידרשו לפרק את הקיים, או ליקויים כדוגמת רטיבות קשה ש"סימנו" את הנכס כבעייתי בעיניו של קונה פוטנציאלי ובהכרח יביאו להורדה במחיר שישולם עליו בקנייתו.

| סוגי ליקויי בניה שגורמים לירידת ערך דירה

עם הכניסה לנכס ניתן לבצע בדיקת בדק בית על ידי מהנדס מומחה. בדיקה זו עשויה לגלות בין השאר ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון או יקרים מכדי לתקן אותם. אילו ליקויי בנייה גורמים לירידת ערך דירה?

  • חללים קטנים ביחס למפרט – ההסכם שמועבר על ידי הקבלן כולל גם שרטוט של הדירה, שבו מוגדרות מידות ושטחי החללים. אם שטחי החדרים, המרפסות או החניות קטנים ביותר מ-2% ביחס לשרטוט, מדובר באי התאמה למפרט ובסטייה שמורידה את ערך הדירה ופוגעת בנוחות ובאיכות החיים של המתגוררים בדירה.

  • אי התאמה בגובה המפלסים – בדירות דופלקס וטריפלקס שבהן יש מספר מפלסים, קיים תקן המגדיר מה צריך להיות גובה המפלסים וכיצד חיבור תקני ביניהם צריך להעשות.

  • מידות האביזרים אינם תואמים למפרט – אם הותקנו בדירה ארונות מטבח, דלתות וחלונות או כלי סניטציה בגדלים שאינם תואמים את המפרט וקטנים או גדולים ממנו ביותר מ-5%, הם לא ישתלבו באופן הרמוני בחלל ויצרו אי נוחות בשימוש ובתנועה בו.

  • אי התאמה לתקן – שימוש באביזרים שאינם בגודל סטנדרטי ולפי התקן למסדרונות, חלונות, דלתות, ממ"דים, חדרי שירותים, מעקות בטיחות וכדומה. במקרה כזה מדובר לא רק בחוסר נוחות למשתמש אלא בסיכון בטיחות המשתמשים ובהגבלת התנועה בחלל של אנשים עם כסא גלגלים, הליכון וכדומה.

  • מטרדי רעש וריח – כאשר הקבלן ממקם לא נכון את הצנרת, בכל פתיחה של ברז מים בבניין או הדחת שירותים שומעים את המים זורמים בצינורות דרך הקירות. אם הוא לא מתקין נכון את החלונות במגדל, כל רוח גורמת לדירה להשמע כמו בית רדוף. אם לא השתמש במספיק בידוד בקירות, ניתן לשמוע את כל מה שמתרחש בחדר המדרגות, ואם אזור הפחים ממוקם לא נכון, הריח עולה לבתים. כל אלו משפיעים על איכות החיים של הדיירים ועל היכולת שלהם למכור את הדירה בעתיד.

  • רטיבות חוזרת – בעיות רטיבות חוזרות ונשנות בקירות, בגג ובתקרה יכולות להעיד על ליקויים שמקורם בשלבים המוקדמים. רטיבות בקירות נוטה לחזור כי קבלנים אינם מעוניינים להציע פתרון יסודי לה. הם יודעים שלרוב מדובר בבעיה שמקורה בשלבים הראשונים של העבודה, וכי הפתרון יהיה יקר. אבל בעיות חוזרות של רטיבות מרחיקות קונים פוטנציאליים ומורידות את ערך הדירה.

  • ליקויים ברכוש המשותף – נציגות הבית המשותף יכולה לתבוע קבלן בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף שנבנו בניגוד לתקנות התכנון והבנייה, שמונעים שימוש בחלק מהשטחים המשותפים, שמסכנים את יציבות המבנה או את בטיחות הדיירים, יוצרים ליקויי ריחות או ליקויים אקוסטיים, או אינם תואמים למפרט.

המלצה של משרד עורכי דין אלפסי ושות'

| טיפ מהמומחים

בעוד שבדק בית מספיק על מנת להגיש תביעה כנגד קבלן לתיקון ליקויי בניה, הוא אינו מספיק לקבלת פיצוי על ירידת ערך דירה. רק שמאי מקרקעין מוסמך יכול לתת הערכה על ירידת הערך.

| שלבים להגשת תביעת ירידת ערך על ליקויי בניה

דו"ח בדק הבית חושף את קיומם של ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון, אך הוא אינו מספיק לצורך הגשת תביעה על ירידת ערך. אלו השלבים הנדרשים בתהליך:

פנייה אל עורך דין ליקויי בניה:

קבלנים וחברות בניה מנוסים בהתמודדות עם תביעות יותר מאשר בעלי נכסים שזו הפעם הראשונה שלהם. גם כאשר מדובר בליקויים שאי אפשר לתקן אותם, קבלנים עלולים לנסות ולמסמס את התביעה על רקע טיעונים טכניים: כך למשל, בתביעה על ירידת ערך בשל ליקויי בניה שהגישו רוכשי דירות מירושלים ומבית"ר, הטענה הראשונה של חברת אשדר היתה כי הדיירים לא מלאו את חובתם לפי חוזה המכר ולא הודיעו על הליקויים בכתב בתקופת הבדק.

במקרה זה בית המשפט דחה את הטענה, אך רוכשי דירות שאינם מיוצגים היו אולי מתייאשים ולא עומדים בכלל על זכויותיהם מתוך מחשבה שחלון ההזדמנויות נסגר.  

המלצה של משרד עורכי דין אלפסי ושות'

| טיפ מהמומחים

מומלץ לפנות אל עורך דין ליקויי בנייה כשיש בידיכם את תוצאות בדק הבית. כך תוכלו להתנהל נכון, לקבל את ההדרכה הנחוצה, לצמצם את מספר הטעויות ולחסוך זמן יקר.

חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך:

כדי להגיש את התביעה יש צורך בחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. שמאי המקרקעין מעריך את מחיר השוק של הדירה. עבור כל אחד מהליקויים שאינם ברי תיקון הוא בודק באיזו מידה הוא פוגע בשימושיות ובמראה של הנכס, ומעריך את שווי הפגיעה ביחס למחיר השוק של הדירה.

שמאי המקרקעין מוסיף להערכה שלו רכיב נוסף וחשוב לא פחות – ירידת ערך פסיכולוגית. לדוגמא בתיק ת"א 22373-03-12 כונן ואח' נגד ד. רוטשטיין – חברה לבניה ונכסים בשרון בע"מ ואח', שמאי המקרקעין העריך ירידת ערך פסיכולוגית ופיזית בשיעור של 12% משווי דירת היוקרה.

בחוות דעתו ובפסק הדין צוטטו דבריו: " לבעיות רטיבות השפעה ממשית על ערך השוק של הדירה, כשם שפסלון שנשבר והודבק אינו שווה ערך לפסלון שלם… אף לאחר התיקון, ישנה ירידת ערך קבועה פסיכולוגית, בעיקר אצל קונים של דירות יוקרה, שכן קונים המוציאים ממון רב על דירת יוקרה, לא יהיו מוכנים להשלים עם ההיסטוריה בעייתית של הדירה." במקרה זה בית המשפט קבל את המלצת השמאי והתובעים זכו בפיצוי ע"ס 192,000 ₪ בשל ירידת הערך.

המלצה של משרד עורכי דין אלפסי ושות'

| טיפ מהמומחים

מומלץ להביא את חוות דעתו של שמאי מומחה חיצוני ולא להסתמך על מינוי בית המשפט כדי לקבל את הערכת הנזק האובייקטיבית הגבוהה ביותר.

| מה הפיצוי על ירידת ערך בגין ליקויי בניה?

כאשר תביעת ליקויי בניה מגיעה לפתחו של בית המשפט, בית המשפט בוחן האם יש אפשרות סבירה לתקן את הליקוי. אם כדי לתקן את הנזק נדרש לפרק את הבניין ליסודות או להשקיע עלויות גבוהות, בית המשפט לא יחייב בכך את הקבלן, אלא ידרוש ממנו לפצות כספית את בעלי הנכס.

חישוב ירידת ערך הדירה – בית המשפט מחליט על גובה הפיצוי בגין ירידת הערך בהסתמך על חוות דעת השמאים. הוא בוחן מה שווי דירה דומה ללא ליקויים ועד כמה הליקויים שאינם ברי תיקון וירידת הערך הפסיכולוגית פגעו ביכולת של בעל הנכס למכור אותו. אל כל אלו מוסיף בית המשפט את הפגיעה האסטתית ואת הפגיעה ביכולת של בעל הנכס ליהנות ממנו.

עגמת נפש – רכיב נוסף שנכנס לחישוב גובה הפיצוי הוא עגמת הנפש. זה פיצוי על הסבל שנגרם לתובעים כתוצאה מקיומם של ליקויי בניה ומטרתו להעביר מסר לקבלנים שבית המשפט אינו מוכן להסכים להתנהלות זו, בעיקר כשמדובר בדירת המגורים שעליה התובעים שלמו במיטב כספם, והם נאלצים להתנהל בה תחת מגבלות וליקויים. פיצויים על עוגמת נפש יכולים במקרים מסוימיים להגיע לעשרות אלפי שקלים, כתלות בהוכחת הסבל ופרק הזמן שחלף.

עילות נוספות לתביעה (ראשי נזק) – כאשר יש חשש שהמבנה לא יציב או כאשר רטיבות ועובש משתלטים על הדירה, נוצרים מצבים המחייבים את הדיירים לפנות את הנכס למגורים חלופיים עד שניתן יהיה לחזור אליו בבטחה. במקרים כאלו ניתן לצרף לתביעה נגד הקבלן בקשה לפיצוי על דיור חלופי, שימוש באנשי מקצוע וכדומה. אם במהלך התקופה נגרמו נזקים פיזיים לרכוש כתוצאה מהליקויים, חשוב לתעד זאת ולתבוע פיצוי עבורם.

איחורים במסירת הדירה – מניסיוננו, יש מתאם גבוה בין ליקויי בניה לבין איחורים במסירה. במסגרת הגשת התביעה ניתן לתבוע את הזכויות המגיעות לכם בגין איחורים במסירת הדירה על ידי הקבלן וכן עבור הוצאות שנגרמו לכם בתקופה זו כתוצאה מכך.

הוצאות משפט – חשוב לשמור את החשבוניות על חוות הדעת, המומחים שנעשה בהם שימוש בתהליך ואת הקבלות על אגרות בית המשפט. בית המשפט עשוי לחייב את הקבלן בהוצאות בית משפט שיכללו את כל אלו וגם את עלויות הייצוג המשפטי שלכם. 

השלמת רישום נכס משותף  – כאשר יש ליקויים משמעותיים ברכוש המשותף ונכנסים לסכסוך עם הקבלן, הקבלן עלול להקפיא את רישום הנכס המשותף. ניתן לבקש מבית המשפט לחייב את הקבלן להשלים את הרישום תוך פרק זמן סביר ולהטיל עליו סנקציות במידה והוא לא מבצע זאת.

פסק דין

פסק דין שיעניין אותך:

כב' השופטת דבורה פלפל קבעה ירידת ערך של 25% משווי הדירות בשל ליקויי רטיבות חוזרים שמהם סבלו דיירים בשני פרוייקטים של אשדר.

לכל תובע בתיקים אלו נפסק פיצוי בגובה של כ-153 אלף ₪ בגין ירידת ערך, עגמת נפש ודיור חלופי. (ת"א 62-93).

| תביעות ירידת ערך במשרד עו"ד אלפסי ושות'

מרכז העשייה של משרד אלפסי ושות' עורכי דין הוא תחום המקרקעין בדגש על ליקויי בניה. כמשרד שפועל בתחום כבר שנים רבות, אנו מבינים עד כמה זה מתסכל לקנות דירה חדשה מקבלן ולגלות שיש בה ליקויים שאינם ניתנים לתיקון ומורידים את ערך הדירה.

אנחנו נהיה שם עבורכם: להקשיב לכם, לכוון אתכם ולפעול עבורכם באפיקים המשפטיים כדי שתקבלו את הפיצוי המקסימלי שמגיע לכם.

צרו איתנו קשר בטלפון 054-2949229, בוואטסאפ או בטופס צור קשר.

Call Now Button