אחריות קבלן על ליקויי בניה בדירה חדשה

בתהליך בניית דירה חדשה נוצרים מאות ליקויי בניה שונים. רובם מתוקנים במהלך השלבים השונים, אך לאורך הדרך יש ליקויים שאינם מתגלים או כאלו שיתגלו רק לאחר השימוש השוטף בדירה. כדי לאפשר לרוכשי הדירות לקבל את הדירה שרכשו ללא ליקויי בניה, חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 מגדיר 3 תקופות חשובות בהן ניתן לפנות לקבלן בדרישה לתקן את הליקויים שנמצאו בדירה: תקופת בדק, תקופת האחריות ואחריות בתום תקופות אלו.

| תקופת בדק

תקופת בדק היא פרק זמן שבו הקבלן מחוייב לתקן ליקויים בדירה שנובעים מכל בעיה שהיא, למעט אם מדובר בליקויים שנגרמו באחריותם ובאשמתם של בעלי הדירה. אחריות קבלן לתקופת הבדק מתחילה בעת העברת החזקה על הדירה או הנכס, והיא תקפה הן עבור ליקויי בניה בדירות פרטיות וברכוש המשותף. היא אורכת בין שנה ל-7 שנים כתלות ברכיב.

ב-6.4.11 יצא תיקון מס' 5 לחוק המכר שהגדיר תקופות בדק חדשות. תקופות אלו חלות על דירות שהסכם המכר עליהן נחתם ממועד זה ואילך, כמפורט מטה:

  • נגרות, מסגרות, אלומיניום, ופלסטיק (לרבות חלונות ותריסים) – 2 שנים
  • ריצוף וחיפוי פנים (כולל שחיקה ושקיעת רצפות) – 2 שנים
  • כשלי תפקוד ועמידות של מערכות בידוד תרמי – 3 שנים
  • צנרת, מים, ביוב, דלוחין, הסקה ומרזבים (לרבות נזילות) – 4 שנים
    (הערה: לדירות שנקנו לפי 6.4.11 תקופת הבדק היא שנתיים)
  • איטום של קירות, תקרות, גגות, חללים תת-קרקעיים וגגות קלים (רטיבות) – 4 שנים
    (הערה: לדירות שנקנו לפי 6.4.11 תקופת הבדק היא 3 שנים)
  • סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים שאינם רכיבי שלד – 5 שנים
  • התאמה שאינה אי-התאמה יסודית – 1 שנים

בשטחים המשותפים:

  • התפוררות, התקלפות או התנתקות של חיפויי חוץ – 7 שנים
  • כשלים בתפקוד או בעמידות של מכונות ודוודים – 3 שנים
  • ליקויים בפיתוח חצר – ליקויים במשטחים וברכיבים באזור הבניין (קירות, גדרות, שבילים, מערכות תאורה, חשמל, ניקוז, תקשורת ועוד), וכן שקיעת מרצפות בקומת הקרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים המובילים לבניין – 3 שנים
כשיש שינויים מהמפרט או מהתקנים המקובלים

על הקבלן למלא באופן מדויק ומפורט אחר המפרט עליו חתם מול בעלי הדירה. אם נתגלה כי הדירה או פריטים בה שונים מהמפרט, או חלקים ממנה אינם עומדים בתקן הרשמי או אינם עומדים בתקנות הבניה, ניתן לפנות לקבלן בדרישה לתיקון הליקויים תוך זמן סביר.

המלצה של משרד עורכי דין אלפסי ושות'

| טיפ מהמומחים

הקבלן חייב לפרט במפרט גם את רכיבי הרכוש המשותף, ההצמדות והחלוקות, כמו גם את עקרונות התקנון שעל בסיסו יתבע רישום הבית המשותף.

| שנת בדק? אין דבר כזה!

רבים מרוכשי הדירות שקנו דירה מקבלן, הוטעו להאמין כי קיים מושג שנקרא שנת בדק וכי עליהם להמתין שנה שלמה לפני שיוכלו לפנות לקבלן בדרישה לסדר ליקויים בדירה. חשוב לדעת כי לא קיים בחוק מושג שנקרא שנת בדק, וכי מדובר בהמצאה של קבלנים שנועדה לעכב את מועד הטיפול בליקויים. 

בנוסף, קבלנים נוטים לטעון כי האחריות שלהם תקפה רק עבור אותה שנת בדק. גם לכך אין כיסוי בחוק. האחריות של הקבלן לליקויים היא בהתאם להגדרת תקופות האחריות והבדק כמופיע בחוק המכר (דירות). 

המלצה של משרד עורכי דין אלפסי ושות'

| טיפ מהמומחים

חוק המכר מגדיר במפורש כי תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה. זוהי זכותכם המלאה לקבל מהקבלן מענה לליקויי בניה שנמצאו גם בשנה הראשונה למגורים בנכס.

| תקופת האחריות

תקופת האחריות מתחילה עם תום סיום תקופת הבדק ואורכת 3 שנים. בתקופה זו קיימת אחריות קבלן על ליקויי בניה, אך כדי לממש אותה על הרוכשים להוכיח כי הליקויים הם תוצאה של פגמים בתכנון, בעבודה או בחומרים בהם נעשה שימוש.

המלצה של משרד עורכי דין אלפסי ושות'

| טיפ מהמומחים

ההבדל המשמעותי בין תקופת הבדק לתקופת האחריות הוא נטל ההוכחה. בתקופת הבדק הרוכשים אינם נדרשים להוכיח את מקור הפגמים, ולכן עדיף למהר ולתקן בהקדם האפשרי את הפגמים שנתגלו.

| אחריות קבלן בתום תקופות הבדק והאחריות

ישנן בעיות שמתגלות רק כתוצאה מבלאי ומשימוש ממושך ועל כן חוק המכר (דירות) הגדיר מספר חריגים שבהם עדיין קיימת אחריות קבלן גם לאחר שתקופות האחריות הסתיימו:

  • סכנה מבנית: בעיות הנוגעות ליציבות הבניין ולבטיחותו, שמקורם בליקויי שלד, מבנה או יסודות, הם ליקויי בניה מסכני חיים המעידים על אי התאמה בחלוקת עומסים על חלקיו השונים של הבניין ועל הקרקע. כאשר מדובר בבעיה שלא היתה מתגלה באמצעות בדיקת בדק בית עם הכניסה לנכס, על הדיירים להודיע לקבלן ולאפשר לו לנסות ולתקן את הבעיה תוך זמן סביר. על בעיות מסוג זה אין מגבלת לוחות זמנים.

    ⇐ להרחבה על ליקויי בנייה בטיחותיים 

  • תקלה שמתגלה רק בשימוש ממושך: ישנן תקלות שלא ניתן לגלות אותן עם הכניסה לנכס או אפילו בשנים הראשונות בהן מתגוררים בבניין, אלא הן צצות רק לאחר מספר שנים של מגורים בו. כאשר מדובר בתקלה שלא ניתן היה לגלות אותה קודם לכן, המחוקק מאפשר לדרוש את תיקונה מהקבלן.
  • הליקויים לא תוקנו: כאשר הדיירים מבקשים לתקן ליקויים ואי התאמות בתקופות הבדק והאחריות, אך הליקויים לא מתוקנים באופן שפותר את הבעיה מן היסוד, החוק מאפשר לדרוש מהקבלן פתרון אמיתי ויציב לבעיה. כך גם הדין במקרה שבו הקבלן מתעכב כך שתקופות הבדק והאחריות עוברות מבלי שהציע פתרון לבעיה.

    איזה פיצוי שאפשר לתבוע עבור ליקויי בניה? 

| מימוש אחריות קבלן על ליקויי בניה

  • בדק בית: ביצוע בדק בית עם קבלת החזקה בנכס יסייע לאתר טווח רחב של ליקויי בניה ולנצל את תקופת הבדק במלואה על מנת לתקנם.

  • תיעוד הפניה: כדאי לתעד את הפניה לקבלן על ידי שליחת SMS או מייל כדי שתהיה לכם הוכחה שהפנייה נעשתה בתקופות הבדק והאחריות.

  • פנייה ליזם: בעת הפנייה לקבלן מומלץ להפנות את הפנייה גם ליזם, כך שהסיכוי לקבל טיפול יסודי בבעיות שנתגלו יגדל.
  • התעקשות על טיפול בזמן סביר: נסו לנצל את לוחות הזמנים שהחוק מקנה לכם ודרשו מענה מהקבלן ומהיזם במסגרתם. לא קיבלתם מענה תוך זמן סביר? ההמלצה שלנו היא לפנות לאפיקים משפטיים שיחייבו את הקבלן בפעולה.
  • זהירות מהטעיות: אל תלכו שולל אחר הטעיות כגון הצהרות קבלנים על שנת בדק. בדקו מה אומר החוק ועמדו על הזכויות שלכם.
  • המנעות מהתנגחות חזיתית עם הקבלן: לא מומלץ להגיש תלונה נגד הקבלן ברשם הקבלנים, להשמיץ אותו ברשתות חברתיות או להתסיס כנגדו בקבוצת הוואטסאפ של הבניין. פעולות אלו לא רק שלא יעודדו את הקבלן לבצע את התיקונים אלא אף עלולות לגרור אתכם לתביעות לשון הרע.

  • אם התגלו ליקויים שלא ניתנים לתיקון: מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין ולבצע את השלבים הנדרשים על מנת להגיש תביעת ירידת ערך דירה בשל ליקויי בניה

| משרד עו"ד ליקויי בניה אלפסי ושות' לשירותכם

אלפסי ושות' הוא משרד עורכי דין ליקויי בניה מהמובילים בישראל. שמנו לנו למטרה להנגיש את הידע בתחום ליקויי בניה ולסייע לרוכשי דירות להבין מהן הזכויות שלהם כאשר מתגלים ליקויים בנכס החדש אותו רכשו.

כמי שעבדו שנים עם קבלנים וייצגו את צמרת הקבלנים בישראל, אנו מכירים מקרוב את כל השיטות וההתנהלות בתחום. כאשר אנו מייצגים לקוחות בתיקים של ליקויי בניה, אנו יודעים בדיוק כיצד הצד השני חושב ופועל, וכיצד להמנע מהטעויות הנפוצות שמי שאינו מכיר את התחום לעומק ייפול בהן בוודאות.

צרו איתנו קשר בטלפון 054-2949229, בוואטסאפ או בטופס צור קשר.

Call Now Button