פרוייקטי מחיר למשתכן, דירה בהנחה ומחיר מטרה הם פרוייקטים ביוזמת משרד הבינוי והשיכון בשיתוף רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שעומדים מאחוריהם שתי מטרות – להציע לעומדים בתנאי הזכאות דירות במחירים מסובסדים של עד 20% פחות ממחירי השוק, ולפעול להורדת מחירי הדיור בישראל.
פרוייקטים אלו נבנו באופן נוקשה שמגדיר מפרט אחיד ומעט גמישות עבור כל הצדדים המעורבים, אך כיוון שנשזרו בהם תמריצים לא נכונים, הם יצרו מצבים שמעודדים איחורים במסירה, ליקויי בניה ובעיות נוספות.
| הצמדה למדדי תשומות הבניה מעודדת איחורים במסירה
לאחר הזכיה בהגרלת מחיר למשתכן או דירה בהנחה, על הזוכה להמתין עד שהקבלן יקבל היתר בניה לפרוייקט. אך קבלת היתר בניה הוא לא תהליך מהיר או פשוט.
על פי סקירה של הכנסת, עשרות אלפים מבין הזוכים בהגרלות עדיין מחכים במשך שנים לקבלת הדירה משום שבלמעלה מ-50% מהפרוייקטים לא התקבל עדיין היתר בניה.
למה הנתון הזה לא מפתיע? כי עד סוף 2018 המדיניות אפשרה את הצמדת מחירי הדירות מיום הזכייה במכרז למדד תשומות הבנייה. כאשר ההצמדה קיימת עוד לפני שהקבלן קבל את היתר הבניה, לקבלן משתלם לעכב את הוצאת היתר הבנייה.
ההצמדה למדדים יוצרת תמריץ שלילי: הקבלן יכול לסרב לבקשה של הזוכה להקדים תשלומים או לשלם את הסכום מראש. הוא יכול לעכב את מועד המסירה ולחייב במדדים ובכך ולהרוויח את העליות בפרוייקט שבמקור אינו רווחי עבורו.
אמנם ביולי 2022 עבר תיקון בכנסת המאפשר לקבלן להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבניה, אך הוא מתייחס רק לפרוייקטים שנחתמו מתאריך זה ואילך.

| טיפ מהמומחים
אם הקבלן מאחר במסירה ומחייב במדדים שלא כדין, ניתן לתבוע ולקבל פיצוי לא רק על האיחור, אלא גם על הפרשי המדדים.
| התירוצים על איחורים במסירה תקפים גם בדירות מחיר למשתכן
עיכובים בהוצאת היתר בניה הם לא הסיבה היחידה לאיחורים במסירת דירות מחיר למשתכן. כאשר עובר מועד המסירה שנקבע בחוזה, קבלנים נוטים להאשים את כל החשודים המיידיים:
- קורונה – בפרוייקטים שהתחילו לפני 2020 לא נדיר למצוא קבלנים שמאשימים את נגיף הקורונה בעיכוב. אך הפסיקה הוכיחה במקרים רבים כי לא מדובר בכח עליון, וכי על הקבלן לשלם פיצוי במקרה של עיכוב.
- מבצעים צבאיים – לאורך השנים האחרונות היו מספר מבצעים צבאיים. יש קבלנים שטוענים שהעבודה הופסקה בתקופת מבצעים אלו ולכן יש להתחשב בהם בחישוב האיחור במסירת הדירות. בתי המשפט בוחנים זאת ובודקים האם באמת היה למבצע השפעה על קצב הבנייה.
- אישורים מהרשויות – כדי לתת טופס 4 לאכלוס וכדי לחבר את הדירה לתשתיות הקבלן צריך את האישורים ואת שיתוף הפעולה של העירייה, חברת החשמל, כיבוי אש וחברת המים. אך עליו לקחת את כל השיקולים הללו בחישוב לוחות הזמנים ולפעול על מנת לקדם את קבלת האישורים בזמן, וחובת ההוכחה כי עשה את כל שהיה ביכולתו על מנת לקבל את האישורים מוטלת עליו.
חוק המכר חד משמעי לגבי איחורים במסירת דירות מקבלן ומחייב מתן פיצוי ללא הוכחת נזק.
⇐ כאן תוכלו לקרוא אחרי כמה זמן מגיע לכם פיצוי ובאיזה סדר גודל

| טיפ מהמומחים
כדאי לפנות לעו"ד שמתמחה באיחורים במסירה כבר כאשר אתם מקבלים הודעה על איחור צפוי. כך תהיו בטוחים שאינכם מוותרים על זכויות שמגיעות לכם ואינכם נופלים שולל אחר תירוצים שאין להם אחיזה בחוק.
| החוזה אינו בר שינוי, אלא אם מדובר לרעת הזוכה
הזוכים בפרוייקטי מחיר למשתכן או דירה בהנחה מקבלים 45 דקות בלבד לבחור את הדירה ואין להם יכולת לשנות את המפרט הקבוע שמוכתב להם מראש או סעיפים בחוזה.
קבלן שבונה דירות במחיר למשתכן מגיש במכרז את החוזה האחיד אותו עליו הוא יחתים את הדיירים בפרוייקט. לחוזה הזה ניתן אישור משרד הפנים ורמ"י ואסור לקבלן לשנות אותו, אבל מניסיוננו, פעמים רבות קבלנים עורכים שינויים בהסכם לרעת הלקוח.
גם אם הזוכים הסכימו בחתימתם על מועד מסירה שונה ממועד המסירה שהוגדר במכרז או על כל שינוי במפרט, החתימה על ההסכם לא חוסמת אותם מלתבוע. החוק אומר מפורשות שהקבלן לא יכול לשנות את החוזה ולכן ההסכמה לשינוי אינה תקפה.

| טיפ מהמומחים
החוזה בפרוייקט מחיר למשתכן צריך להיות אחיד. אם יש הבדל ביניכם לבין השכן שלכם והפער לרעתכם – יש לכם עילת תביעה.
| מה שמופיע במפרט מחייב את הקבלן
כפי שהזוכה בדירת מחיר למשתכן לא יכול לבקש שינויים במפרט, גם הקבלן מחוייב לכל מה שמופיע בהסכם: להקפדה על מספר נקודות החשמל בדירה; למידות המטבח, הארונות והכלים הסניטריים; למספר החלונות וכן הלאה.
יש קבלנים שנוטים להתייחס לדירות מחיר למשתכן כאל "דירות מתנה" ומתייחסים לכל בקשה מצד הזוכים בהן כחצופה. הם מסרבים אפילו לבקשות הגיוניות כמו קבלת עותק של תוכנית החשמל והאינסטלציה של הדירה, או בקשה לאי התקנת המטבח ללא דרישת פיצוי רק כדי שבעל הדירה לא יצטרך לשאת בעלויות הפירוק שלו. מנגד, לא פעם הדיירים מגלים פערים בין מה שהובטח במפרט הבסיסי לבין מה שנתקבל בפועל:
במקרה בו טפל משרדנו, המפרט שאושר על ידי משרד הבינוי והשיכון כלל בטעות חימום תת רצפתי. כאשר החתימו את הדיירים, החברה הקבלנית אמרה להם שמדובר בטעות ושהם לא יקבלו את החימום שמופיע במפרט, אבל הקבלן לא יכול להחליט על דעת עצמו שהוא מפחית מחוזה שעל בסיסו אושר לו המכרז.

| טיפ מהמומחים
גיליתם פערים בין המפרט שהובטח לכם לבין מה שניתן לכם בפועל? דרשו אותם מהקבלן. הקבלן מסרב לתת לכם אותם? פנו לעו"ד ליקויי בנייה שיסייע לכם לקבל את שמגיע לכם או לדרוש פיצוי.
| ליקויי בניה בדירות מחיר למשתכן
אחת הטענות הנפוצות לגבי מחיר למשתכן היא שיזמים וקבלנים בפרוייקטים אלו מורידים את איכות הבנייה כדי לחסוך בעלויות. יש לכם דרך לדעת האם היזם עומד בתקני הבנייה, ולדרך הזו קוראים בדיקת בדק בית. עריכת בדיקת בדק בית לפני החתימה על פרוטוקול המסירה תאפשר לכם:
- לגלות פגיעה באיכות הבניה – בדיקת בדק בית תגלה אם הבניה לא נעשתה בהתאם לתקן. במקרה כזה ניתן יהיה לתבוע את הקבלן על הנזקים שנגרמו לכם.
- לאתר ליקויי בניה ברי תיקון – יש לאפשר לקבלן לתקן ליקויי בניה שדורשים תיקון. ככל שתקדימו לגלות את ליקויי הבניה ולהציג אותם לפני הקבלן, תגדילו את הסיכוי שהם יתוקנו.
- לתבוע בגין ירידת ערך הנכס – ליקויי בניה שאינם ניתנים לתיקון מוגדרים כליקויי בניה שמורידים את ערך הדירה וניתן לתבוע פיצוי עבורם. מדובר בסוגים שונים של ליקויים – חדרים שאינם בגודל הנכון, אי התאמה למפרט ועוד
⇐ להרחבה בנושא ירידת ערך בשל ליקויי בניה - לחשוף רטיבות בקירות – ליקויי רטיבות בקירות יכולים להעיד על בעיות איטום, מהבעיות המסובכות ביותר לתיקון שיכולות גם להביא לכדי ירידת ערך פסיכולוגית של הנכס.
| משרד עורכי דין אלפסי ושות' כאן עבורכם
אם קניתם דירה בפרוייקט מחיר למשתכן או דירה בהנחה וקיבלתם אותה עם ליקויי בניה או קיבלתם הודעה שצפוי איחור במסירה ביחס למועד החתימה, אתם מרגישים בוודאי תסכול רב – הדרך אל הדירה הזו היתה לא פשוטה והיא כנראה גם עלתה לכם יותר משציפיתם.
לצד המומחיות שלנו כמשרד עורכי דין בנושאי ליקויי בניה ואיחורים במסירה, יש לנו מומחיות אחת נוספת – אנחנו מעדיפים שלא לגרור את הלקוחות שלנו להליכים משפטיים ארוכים ויקרים אלא להשיג להם את הפיצוי שמגיע להם מהר ככל האפשר.
נשמח לסייע לכם לקבל את כל הזכויות שמגיעות לכם במהירות וביעילות כשמלווה אתכם הצוות המשפטי הטוב בתחום. צרו איתנו קשר בטלפון 054-2949229, בוואטסאפ או בטופס צור קשר.