כשעוברים לבניין חדש יש ציפייה שהכל יעבוד חלק וכמו שצריך, אבל למרבה הצער כמעט בכל בניין כיום מתגלים ליקויי בניה ברכוש המשותף.
מחקר על איפיון ליקויי בנייה שנערך עבור משרד השיכון והבינוי מצא שב-100% מהדירות בישראל יש ליקויי בניה כלשהם, ומניסיוננו – אם נמצאו ליקויי בניה בדירות הדיירים, סיכוי גבוה שקיימים ליקויי בניה ברכוש המשותף גם כן.
מדובר בבעיה גורפת שניתן למצוא עדויות לה בסוגים שונים של פרוייקטים החל מדירות שנבנו במסגרת מחיר למשתכן ועד למגדלי היוקרה המפוארים ביותר. כך למשל דיירים במגדל היוקרה נווה צדק הגישו תביעת פיצויים ע"ס 4 מיליון ₪ בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף של מגדל היוקרה שכללו סדקים, חדירת מי גשם, ליקויים ברשת החשמל, ואפילו אריח שנפל.
| מהו רכוש משותף בבניין?
הרכוש המשותף מוגדר בתור החלקים בבניין שאינם רשומים בתור הדירות. הוא כולל את קירות המבנה החיצוניים, הקרקע, המסד, המקלטים והחניונים, חדרי המדרגות והמעליות, אזורי התפעול והמחסנים, הגגות והמתקנים השונים לשימוש דיירי הבניין.
אף אחד לא רוצה להתכופף מתוך אינסטינקט כשהוא מתקרב למפתן הבניין מחשש שהחיפוי ייפול עליו, לגלות שהמעלית שוב נתקעה בפעם המי-יודע-כמה בחודש האחרון, לשמוע את צנרת הבניין בפעולה בזמן ההמתנה למעלית, או לגלות סדקים ורטיבות על קירות הלובי.
ההמלצה שלנו לנציגות הבית המשותף היא לערוך בדק בית לשטחים המשותפים מוקדם ככל האפשר כדי לגלות את כל הליקויים ולחייב את הקבלן לטפל בהם.
| טיפ מהמומחים
העבירו ליזם או לקבלן את בדק הבית כדי שיתקנו את הליקויים. אם התיקונים לא תוקנו תוך זמן סביר (עד חודשיים), המשך ההתנהלות יתבצע בליווי עו"ד ליקויי בנייה.
| בדק בית למערכות הבניין
בדק בית ברכוש המשותף נעשה לרוב על ידי מומחה בינוי. הוא אמנם יכול לזהות את קיומם של ליקויים במערכות השונות החיוניות לתפעול הבניין, אך על מנת להעריך את שווי הנזק והיקפו נדרש בדק בית למערכות הבניין, הנערך על ידי מהנדס מערכות מוסמך. מה בדק בית למערכות אלקטרומכניות בודק?
- מערכות כיבוי אש – בדיקת היכולת לתפקד במקרי שריפה של פתחי המילוט, מערכות אוורור העשן, ספרינקלרים וצינורות כיבוי, מערכות גילוי עשן ועוד.
- מערכות אינסטלציה ומים – תקינות מערכות האינסטלציה והולכת המים של הבניין לרבות תפעול חדר המשאבות, תקינות מערכות חימום מים סולאריות או באמצעות גז, בעיות ניקוז מים או העדר הגנה מספקת על הצנרת שתיצור בלאי מואץ.
- מערכות ניהול אשפה – קיומם של ליקויים תחזוקתיים וליקויי ריח ורעש שנובעים ממערכות דחיסת האשפה או במקרה בו חדר האשפה נבנה שלא לפי התקן.
- מערכות חשמל – חוסר בתאורה במקומות נחוצים שעלול לסכן את הנמצאים באזור, חיבורים ולוחות חשמל שאינם תקניים ועלולים לגרום להתחשמלות.
| טיפ מהמומחים
ממצאי דו"ח ליקויי מערכות של הרכוש המשותף מצטרפים לממצאי דו"ח בדק הבית ומגדילים משמעותית את סכום הפיצוי המתקבל מהקבלן.
| תיקון ליקויים ברכוש המשותף הוא האינטרס של כל דייר
במחקר נתגלה כי 46% מהליקויים נוצרים בשלב השלד. ליקויי שלד ברכוש המשותף הם לא עניין של מה בכך – במקרה הפחות חמור, הם עלולים להוביל לירידת ערך הנכס ובמקרים חמורים לסיכון חיי אדם. כאשר מתגלים ליקויים בטיחותיים ומסכני חיים, עלולים להתלוות להם עלויות רציניות מבחינת דיירי הבניין: אם ליקויים אלו לא מטופלים בזמן ומהנדס העיר מחליט שהבניין מסוכן, עלות השיקום עלולה לחול על הדיירים.
| טיפ מהמומחים
ליקויי בניה חוזרים או משמעותיים יכולים להוביל לכדי ירידת ערך פסיכולוגית של הדירות בבניין. אף אחד לא רוצה לגור בבניין שידוע לשמצה בגלל בעיות הבניין שלו, ולכן היכולת למכור את הדירות ולהשכיר אותן יורדת, גם אם הבעיות מתוקנות בסופו של דבר. כדאי לדעת כי ניתן לבקש מביהמ"ש פיצוי על כך
ליקויי בניה ברכוש המשותף עשויים לפגוע בפוטנציאל ההשכרה או המכירה של הדירות בבניין: השמועות על הליקויים בבניין מגיעות לאוזניהם של התושבים האחרים בשכונה ולאוזני מתווכי הנדל"ן באזור. כאשר אחד הדיירים מחליט להשכיר את הנכס או למכור אותו, המתווך עשוי להשתמש בכך לצרכי מיקוח והורדת הסכום המוצע או במקרים ממש גרועים – להציע ללקוח הפוטנציאלי שלו לוותר על הנכס בכלל.
| טיפ מהמומחים
הסתרת ליקויי בנייה ופגמים ברכוש המשותף מקונה פוטנציאלי היא עילה לתביעה ללא הוכחת נזק. גם אם הצלחתם למכור דירה בבניין שבו יש ליקויי בניה, גילויים על ידי הקונה עלול להוביל לתביעה כספית כנגדכם.
בנוסף, ליקויים בחלל המשותף יכולים להשפיע ישירות על מצב הדירות ואיכות החיים של הדיירים בבניין – רטיבות יכולה להתפשט מהגג או החלל המרכזי אל הדירות, קירות שנבנו לא לפי התקן יכולים ליצור סדקים בדירות, תכנון אקוסטי לקוי ברכוש המשותף יכול להשמע דרך קירות הבית וכן הלאה
| טיפ מהמומחים
ליקויי בנייה בבית וליקויים בחלל המשותף יכולים שניהם להשפיע על ערך הדירה שלכם. ליווי משפטי יסייע לכם לחייב את היזם או הקבלן לתקן אותם ביסודיות ובמהירות.
| אתגרי ועד הבית עם ליקויי בנייה ברכוש המשותף
ישנם מספר קשיים נפוצים בהם וועד הבית עלול להתקל בניסיון לפתור את בעיית ליקויי הבנייה ברכוש המשותף:
תיקוני חיפוי, אינסטלציה ואיטום הם התיקונים היקרים ביותר עבור קבלנים. כאשר אלו מתגלים ברכוש המשותף, היזם או הקבלן יחפשו תחילה לתת פתרונות אסתטיים וזולים שיסתירו את הבעיה מהעין ולא את פתרון העומק הנדרש.
במקרים כאלו ועד הבית עשוי למצוא את עצמו במצב שבו הוא ממשיך לנסות ולקבל מענה מקבלן או יזם שבוחרים לעכב אותו, לתת מענה חלקי ולמשוך זמן עד שתקופת האחריות תפוג והם יוכלו פשוט להתעלם מהבקשות.
גם כאשר יש נכונות להגיש תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף, לא תמיד יש לוועד הבית את המשאבים הדרושים כדי לשלם לעו"ד ליקויי בניה, למומחה מטעם בית המשפט, לאגרת פתיחת התיק ולמהנדס.
ישנן קרנות להשקעות משפטיות המעניקות מימון לצורך ניהול ההליכים המשפטיים, ומציעות לנציגות הדיירים מימון משפטי מלא לצורך ניהול התביעה מבלי שיידרשו לגייס כספים מדיירי הבניין במהלך הדרך.
הקרן אינה מלווה את הכסף אלא משקיעה אותו בניהול ההליכים המשפטיים. משכך, במקרה שהתביעה תדחה נציגות הדיירים לא תהיה מחוייבת להחזיר כל סכום. במקרה שהתביעה תצליח, הקרן תהיה זכאית לקבל את סכום ההשקעה במכפיל 2 – כלומר, על כל שקל שהשקיעה בתיק היא תהיה זכאית לשקל נוסף.
מבחינת וועד הבית מדובר בעסקה ללא סיכון כיוון שבית המשפט מכניס לחישוב ההחזר את ההוצאות. מצב זה מאפשר לנציגות הבית המשותף לקדם את הטיפול בליקויי הבניה במהירות ומבלי להשית עלויות על הדיירים.
פסיקת בית המשפט העליון בתיק נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה (רע"א 1025/17) יצרה תקדים המאפשר לנציגות הבית המשותף לתבוע בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף. בהיותה נציגות הבניין שהוסמכה על ידי הדיירים ופועלת בנושא הקשור לניהולו והחזקתו, באפשרותה לתבוע בשם כל בעלי הדירות בבניין, מבלי שתצטרך לבקש אישור מכל אחד מהם.
הגשת תביעת ליקויי בניה שעניינה הרכוש המשותף אינה פוגעת בתביעות דיירים על ליקויי בניה בבתיהם. אלו תביעות נפרדות ובלתי קשורות.
| טיפ מהמומחים
יש יתרון להגשת תביעות דיירים דרך עורכי הדין שמגישים את התביעה על הרכוש המשותף. ההגשה המשותפת מוכיחה כי מדובר בבעיה רוחבית בבניין ומחזקת את התביעות האישיות.
| משרד אלפסי ושות' – מייצגים וועדי בתים, מובילים בליקויי בניה
משרד עורכי דין אלפסי ושות' הוא משרד מוביל בתחום ליקויי בנייה וליווי נציגויות בית משותף.
ההיכרות שלנו עם האתגרים שבהם נתקלים נציגויות בתים משותפים הביאה אותנו ליצור מערך של פתרונות המותאמים עבורם ועבור הקשיים בהם הם נתקלים.
בהגשת תביעת ליקויי בניה יש חשיבות לזמן ולפעולה מהירה. אנו יודעים שלוועדי בתים יש בעיה להשיג את המימון הנדרש להתנעת התהליך המשפטי ולכן מציעים ללקוחותינו את המומחים והספקים שיאפשרו להם לצאת לדרך ביעילות, במהירות וללא סיכון מצידם.
כמי שמלווים עשרות וועדי בתים, אנו יודעים עד כמה מענה מדויק ומהיר חשוב לכם. פריסת המשרדים שלנו מאפשרת לנו להיות קרובים אליכם גיאוגרפית, ולחסוך לכם זמן יקר. וכמשרד עורכי דין העוסק רק בתחומי נדל"ן ומתמחה בליקויי בניה, איחורים במסירה, התחדשות עירונית ותמ"א, וליווי נציגות בית משותף נוכל לענות על התשובות לכל השאלות שלכם.
צרו איתנו קשר בטלפון 054-2949229, בוואטסאפ או בטופס צור קשר.