נציגויות דיירים בפרוייקטי התחדשות עירונית משקיעות זמן רב בדיונים מול הקבלן והיזם, אך יש סעיף אחד חשוב שרבות מהן לא מתייחסות אליו: מה אחריות הקבלן על ליקויי בניה בפרוייקט תמ"א?
כאשר מדברים על פרוייקטי התחדשות עירונית מדברים על שתי תוכניות עיקריות – תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2.
- תמ"א 38/1 היא התוכנית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה. במסגרתה כחלק מחיזוק הבניין מותקנים בדירות חדרים ממוגנים (ממ"ד), וניתן אפשרות לשדרג את הדירות על ידי הוספת מרפסות שמש או הרחבת הדירות בעד 25 מ"ר נוספים. הדיירים יכולים לקבל במסגרת פרוייקט זה גם תוספות לשטחים המשותפים בדמות מעליות, חניות, מחסנים ושיפוץ החזית והלובי של הבניין.
בתמורה לכך, מתאפשר לקבלן לבנות קומות נוספות מעל הקומות הקיימות בבניין ולמכור את הדירות. - תמ"א 38/2 היא תוכנית הריסה ובניה, במסגרתה נהרסים בניינים ישנים ונבנים במקומם בניינים חדשים שמתאימים יותר לתקני הבנייה העדכניים. תוכנית זו מוכרת לציבור הרחב בתור "פינוי – בינוי". בתוכנית זו היזם קונה את הזכויות מהדיירים ומציע עבורן דירה משודרגת בבניין חדש שכולל גם את כל השכלולים בשטחים המשותפים. בתמורה, היזם מקבל את האפשרות לבנות קומות ודירות נוספות בבניין ולמכור גם אותן.
למרבה הצער, יש לא מעט בעיות בפרוייקטי תמ"א והם יוצרים בעיות חוקיות עבור חלק מהדיירים.
| ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2
כאשר מדברים על פרוייקטי התחדשות עירונית מדברים על שתי תוכניות עיקריות – תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2.
- תמ"א 38/1 היא התוכנית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה. במסגרתה כחלק מחיזוק הבניין מותקנים בדירות חדרים ממוגנים (ממ"ד), וניתן אפשרות לשדרג את הדירות על ידי הוספת מרפסות שמש או הרחבת הדירות בעד 25 מ"ר נוספים. הדיירים יכולים לקבל במסגרת פרוייקט זה גם תוספות לשטחים המשותפים בדמות מעליות, חניות, מחסנים ושיפוץ החזית והלובי של הבניין.
בתמורה לכך, מתאפשר לקבלן לבנות קומות נוספות מעל הקומות הקיימות בבניין ולמכור את הדירות. - תמ"א 38/2 היא תוכנית הריסה ובניה, במסגרתה נהרסים בניינים ישנים ונבנים במקומם בניינים חדשים שמתאימים יותר לתקני הבנייה העדכניים. תוכנית זו מוכרת לציבור הרחב בתור "פינוי – בינוי". בתוכנית זו היזם קונה את הזכויות מהדיירים ומציע עבורן דירה משודרגת בבניין חדש שכולל גם את כל השכלולים בשטחים המשותפים. בתמורה, היזם מקבל את האפשרות לבנות קומות ודירות נוספות בבניין ולמכור גם אותן.
למרבה הצער, יש לא מעט בעיות בפרוייקטי תמ"א והם יוצרים בעיות חוקיות עבור חלק מהדיירים.
| ליקויי בניה בפרוייקט תמ"א
טענה נפוצה אומרת שהסיכוי לליקויי בניה בפרוייקטי תמ"א מסוג חיזוק מבנה גדול יותר, כיוון שקבלנים קטנים ופחות מנוסים נוטים לקחת את הפרוייקטים הללו, בעוד שפרוייקטים מסוג הריסה ובניה הולכים בדרך כלל לקבלנים מנוסים שיכולים לעמוד בהיקף ההוצאות שפרוייקט כזה דורש.
אבל בעוד שהדיירים החדשים בפרוייקט תמ"א 38/1 והדיירים בפרוייקט תמ"א 38/2 נחשבים כמי שקנו דירה חדשה מקבלן, חוק המכר חל עליהם. הדיירים הותיקים בפרוייקט תמ"א 38/1 אינם כפופים באופן אוטומטי לחוק המכר (דירות).
המשמעות היא שאם נתגלו ליקויי בניה בפרוייקט חיזוק מבנה, ייתכן שלא כל הדיירים יהיו זכאים לתקופות אחריות זהות מצד הקבלן. מה שיקבע עבור הדיירים הותיקים את אורך תקופת האחריות, הוא מה שסוכם בהסכם התמ"א בנושא זה.
| טיפ מהמומחים
ניתן לדרוש בהסכם תמ"א שאחריות הקבלן על דירות של הדיירים הותיקים תהיה בהתאם לחוק המכר.
| עיכובים במסירת הדירות בפרוייקט תמ"א
הניסיון בשטח מראה כי פרוייקט תמ"א עלול לסבול מעיכובים ממגוון סיבות, ולכן חשוב להגדיר היטב בהסכם התמ"א את כל הסעיפים שמגבילים עיכוב במסירה. הסכם התמ"א הוא המקום שמגדיר מה גובה הפיצוי שמגיע לכם על איחור במסירת הדירה. כמשרד שמתמחה באיחורים במסירה עברנו על הסכמי תמ"א רבים שבהם עורך הדין שהוצע על ידי היזם הגדיר פיצוי נמוך יחסית מהמקובל, ומשרדנו ייעץ לבעלי הדירות כיצד לפעול ולהשיג פיצוי נאות.
סיבה נוספת לעיכוב, יכולה להיות כיוון שהיזם גילה שעלויות הפרוייקט התנפחו מעבר למצופה. אם אין לו ליווי בנקאי לפרוייקט, הוא עלול להחליט לסגור את החברה מבלי להשלים את הפרוייקט ולהשאיר את הדיירים עם בניין לא גמור וללא הדירות.
| טיפ מהמומחים
כולם מכירים עו"ד בזול שיכול לעבור על ההסכם עם היזם, אבל העדר מומחיות בתחום יכולה להשאיר אתכם בלי בית. ההשקעה בעו"ד מקרקעין שזהו תחום התמחותו ושמבין ספציפית בהתחדשות עירונית, היא מהמשתלמות שתעשו.
| האם בחרתם עורך דין ששומר על הזכויות שלכם?
לא פעם היזם מציע לנציגות הדיירים תקציב מסויים עבור הליווי המשפטי וההנדסי. משיחות שערכנו עם נציגויות דיירים גילינו כי במקרים רבים התקציב נמוך מהמחירון הממוצע של עורכי דין ומהנדסים מומלצים, ולכן רבים חוזרים אל היזם ולוקחים את הבחירות שהוא מציע ועומדות בטווח המחיר. אבל חשוב לזכור כי כאשר בחרתם באנשי מקצוע שהומלצו על ידי היזם – סיכוי טוב שהם ישרתו את האינטרס שלו.
אם תרצו לבדוק מה באמת מגיע לכם והאם הזכויות שלכם נשמרות, משרדנו יישמח לספק עבורכם חוות דעת אובייקטיבית ולייעץ לכם כיצד לפעול.
| משרד עו"ד אלפסי ושות' לשירותכם
משרד עורכי דין – אלפסי ושות' משלב בין התמחות בעולמות המקרקעין לבין מובילות מקצועית בתחומי ליקויי בניה ועיכובים במסירה. ההיכרות ארוכת השנים שלנו בעבודה עם ומול קבלנים מאפשרת לנו לספק ללקוחותינו חוות דעת אמינה ומקצועית על מצבם המשפטי, ועל היכולת שלהם לעמוד על זכויותיהם מתוקף ההסכם עליו חתמו או מכוח החוקים המגינים עליהם.
אנו מזמינים אתכם להתייעץ איתנו בכל שלב בתהליך בו אתם נמצאים על מנת לחסוך טעויות, להשיג את המגיע לכם ולפתור בעיות.
נשמח לסייע לכם לקבל את כל הזכויות שמגיעות לכם במהירות וביעילות כשמלווה אתכם הצוות המשפטי הטוב בתחום. צרו איתנו קשר בטלפון 054-2949229, בוואטסאפ או בטופס צור קשר.