קיימים סוגים רבים של ליקויי בנייה בדרגות חומרה משתנות. במאמר זה סקרנו ליקויי בניה נפוצים, הסברנו מה חשיבות האיתור והטיפול בהם, וכיצד לפעול נכון על מנת לקבל מענה שלם ואמיתי מצד הקבלן.
ליקויי בניה עשויים להיווצר במהלך בניה או שיפוץ בבית פרטי, בבניין מגורים או בנכס מסחרי. ליקויי בניה הם עניין בעייתי: לא כולם נראים לעין או נגלים באופן מיידי עם הכניסה לנכס. חלקם מתגלים רק לאחר שנים או כתוצאה מתנאי סביבה משתנים ואחרים דורשים בדיקת מומחה על מנת לגלותם.
יתרה מכך, ישנם ליקויים שעלולים להוביל לירידת ערך הנכס, לבעיות תחזוקה ותפעול חוזרות, ובמקרים קשים גם לחוסר יכולת להשתמש בנכס כלל.
| טיפ מהמומחים
ליקוי המתגלה במהלך הבניה וליקוי שמתגלה אחר תקופה ייכללו שניהם תחת הגדרת ליקויי בנייה.
| ליקויי בנייה בטיחותיים - רמת סיכון גבוהה:
ליקויי בנייה בטיחותיים מעידים על בעיות מהותיות בשלד או בתשתיות, שעלולים לעלות בחיי אדם. ליקויים אלו מחייבים טיפול יסודי מצד הקבלן. עם גילויים מומלץ לפנות לעו"ד ליקויי בנייה לליווי בהתנהלות מול הקבלן.
- ליקויי בניה בשלד המבנה – שיפוץ הכולל שינוי של יסודות הבניין, כמו למשל במסגרת תמ"א 38, מחייב בדיקה של ליקויים ביסודות המבנה על ידי מהנדס בניין מוסמך. קיומם של כתמי רטיבות וסדקים בקירות החיצוניים או בסמוך לעמודי התמיכה ולחלונות, מרווחים או ברזלים חשופים, ודלתות שמתקערות במשקוף הם כולם נורות אזהרה.
| טיפ מהמומחים
כ-46% מהליקויים נוצרים בשלב השלד. חלקם מתוקנים בשלבים מתקדמים יותר בתהליך הבנייה בעוד שאחרים לא מתוקנים כלל ויוצרים ירידת ערך למבנה או מתגלים רק לאחר בדק בית.
-
קורוזיה – אחת הדרכים לחזק את היסודות היא באמצעות שימוש במוטות פלדה, אך במקרים מסוימים עלולה להיווצר קורוזיה שמסכנת את המבנה. תנאים סביבתיים, כגון בנייה הסמוכה לחוף הים, מגדילים את הסיכוי לכך.
אם הדירה שלכם נבנתה בעשור הקודם, גם הצנרת שלכם עשויה להיות מקור קורוזיה: עד לפני כעשור, קבלנים נהגו להשתמש בצנרת ברזל שהיתה אף היא מקור להיווצרות קורוזיה וסימני נזילה בחיבורים.
- רטיבות בקיר – רטיבות בקירות חיצוניים או פנימיים יכולה להעיד על בעיות איטום שמקורן בקירות החיצוניים של המבנה, בגג, באופן התיקנת החלונות או בתשתית הצנרת. כאשר מתגלה רטיבות בקירות חשוב שהטיפול בה לא יהיה על פני השטח, אלא יש לאתר את מקור הבעיה ולטפל בה לעומק, משום שהיא עלולה להעיד על ליקויי בנייה קשים.
- בעיות במערכת החשמל – ליקויי מערכות חשמל עלולים להוביל להתחשמלות אך גם לנזק למוצרי החשמל בבית. ליקויי בניה אלו מסוג זה כוללים אי התאמה לתוכנית (- ליקויי תשתית חשמל), התקנה לא מקצועית או באמצעות ציוד שאינו עומד בתקנים (- ליקויים בטיחותיים), אך גם ליקויים אסתטיים משמעותיים כגון התקנה של מפסקים, שקעים ונורות באופן שחורג מהתוכנית האדריכלית ומהתקן ( – ליקויים אסתטיים).
- ליקויים בחיפוי חוץ –חיפוי חוץ מתפורר, שחלקים ממנו או מחלקי טיח נופלים על הנכנסים והיוצאים מהבניין, הוא עניין מסוכן. אך אין צורך לחכות להתפוררות – גם סדקים בחיפוי החיצוני או רטיבות בולטת יכולים להעיד על ליקויי בנייה חמורים בחיפויי החוץ.
- ליקויים בגג – בגג המבנה עלולים להתגלות ליקויי בנייה בטיחותיים הנובעים מאי עמידה בתקנים הדורשים הגנה מפני שריפות ופתחי אוורור. גגות רעפים חשופים לליקויי בניה נוספים הקשורים לתקינות הרעפים עצמם (קיבוע נכון, העדר רעפים שבורים והעדר ריווח בין הרעפים), לקיומה של מערכת לניקוז מי הגשמים, לחדירת מי גשם למבנה ובשל כך לבעיות רטיבות וכן לבעיות בידוד.
- ממ"ד שאינו עומד בתקן – כדי לקבל את אישור האכלוס לבניין (טופס 4), הקבלן צריך להציג אישור על תקינות הממ"ד. עם זאת מרחבים מוגנים רבים אינם עומדים בתקן ומהווים סיכון פוטנציאלי לדיירים. ליקויי הבניה הנפוצים בממ"דים כוללים התקנת חלונות אלומיניום במקום חלונות פלדה, כשלים במערכות סינון האוויר, אי התאמה של ציפוי טיח הפנים וחומרי הבידוד לדרישות הבטיחות ממרחב מוגן, והתקנת דלתות שאינן מתאימות לתקן עבור ממ"ד.
- גובה מעקה תקני – ת"י 1142 מגדיר את הגובה והמרווחים התקניים עבור מעקה מדרגות או מרפסת, ליקויים הקשורים למעקי מדרגות ומרפסות נחשבים בתור ליקויי בטיחות משום שחריגה מהם עלולה לגרום לנפילות וחבלות.
- ליקויים בחניון – בשנים האחרונות היו כמה מקרים של בולענים או קריסות של חניונים שנגרמו עקב ליקויי בנייה בטיחותיים חמורים. כאשר מתגלים בקירות התומכים ובתקרת החניון סדקים, התקמרות, קורוזיה או רטיבות חשוב לפנות לעורך דין ולדרוש טיפול מיידי ומעמיק בהם.
⇐ לקריאה על ליקויים ברכוש משותף
| טיפ מהמומחים
ליקויי בנייה בטיחותיים הם ליקויים יקרים ומסובכים לתיקון, וקבלנים רבים אינם מעוניינים להציע טיפול עומק בהם. כשמתגלה בעיה מסוג זה הם מעדיפים לפעול ב"שיטת הפלסטר" ולהציע לדיירים טיפול בתסמינים הנראים על פני השטח בלבד. מניסיונו, פנייה לעו"ד ליקויי בנייה מגדילה משמעותית את הסיכוי לטיפול יסודי בבעיה מסכנת חיים זו.
| ליקויים נפוצים הגורמים לאי נוחות:
בעוד שליקויי בניה נפוצים אלו אינם מסכני חיים, הם הופכים את השהייה בנכס ללא נעימה ואת הפעילות היומיומית בו ללא נוחה, ולכן מחייבים התייחסות וטיפול מהירים ככל האפשר.
- בעיות צנרת – ליקויים הקשורים למערכות הניקוז והאינסטלציה יוצרים אי נוחות רבה. מדובר על טווח רחב של בעיות, החל מאספקת מים חמים וקרים לכל הברזים בבית, דרך ניקוז של השפכים ללא ריח או דליפות, וכלה במניעה של רטיבות מהאזורים הרטובים. בנוסף, אנו מתייחסים גם לקיומם של פתרונות ניקוז, המונעים אגירה של מי גשמים במרפסות או על הגג ומאפשרים נוחות בעת שטיפת הדירה או במקרה של הצפה.
- ליקויי חלונות ואלומיניום – ליקויים הקשורים לחלונות, לרשתות, לתריסים ולעבודות האלומיניום השונות בדירה ובבניין יכולים לגרום לבעיות בידוד ואיטום, לחדירה של קור ולאובדן פרטיות. במקרים מסוימים, הם עלולים גם להוביל לבעיות קשות יותר כמו רטיבות, ולכן מומלץ לטפל בהם במסגרת תקופת האחריות והבדק.
- אי התאמה למפרט האדריכלי – לאחר חתימת ההסכם מול הקבלן, נשלח תכנון אדריכלי שמסביר כיצד תראה הדירה, היכן ימוקם כל דבר בה ומה יהיו המידות. גם אם הקבלן טוען ששינויים ותוספות נעשו עקב אילוצי בנייה, מדובר בפועל בליקוי בניה שכן התוכנית היא מה שהקבלן התחייב אליו. מומלץ גם לבדוק האם בוצעו חריגות בניה בנכס, שכן מדובר בעבירה פלילית המוטלת על בעל הדירה.
- תכנון שאינו עומד בתקן –אין מרחב תנועה נוח בחדר האמבטיה? החלונות קטנים מדי ואי אפשר לאוורר את הדירה? ייתכן שהקבלן לא עומד בתקן. חוק התכנון והבניה מכיר בכך שקוני דירות לא מכירים את התקנים הנדרשים לבנייה של דירת מגורים ולא יודעים לתרגם תוכנית אדריכלית. לכן גם במקרה שבו הם הסכימו לתוכנית, ניתן לתבוע את הקבלן שספק להם דירה שאינה ראויה למגורים על פי התקן והחוק.
- ליקויי אקוסטיקה – בנייה בחומרים שאינם מבודדים מספיק יוצרת בעיות אקוסטיות וחושפת את בעלי הבית לשלל רעשים: קולות שנשמעים מדירות השכנים הסמוכות או צעדי השכנים מלמעלה, רעשים מהשטחים המשותפים בבניין (חדר המדרגות או המעלית), או רעשים חזקים מהצנרת ומהאינסטלציה. ישנו רף המגדיר מתי הרעש החודר לדירה נחשב בתור ליקויי בנייה ומתי מדובר ברעש סביר בבניין מגורים.
⇐ אי התאמה למפרט או לתקן וליקויי אקוסטיקה הם ליקוי בנייה שלרוב אינם ברי תיקון, אך ניתן לתבוע את הקבלן על ירידת ערך הדירה שנגרמת כתוצאה מהם.
| טיפ מהמומחים
החוק מאפשר לקבל מענה ופיצוי עבור ליקויי בנייה הפוגמים באיכות חייכם. פנייה למשרדנו תסייע לכם בהתנהלות נכונה מול הקבלן אשר יבצע את המוטל עליו ובכך תוכלו לעמוד על זכויותיכם.
| ליקויי בניה קוסמטיים:
סוג זה של ליקויים עוסק בפגמים הנוגעים למראה הדירה או להתקנה משמעותית שבוצעה בדירה למרות שהיה מדובר ברכיב פגום – דלתות, ארונות מטבח, כלים סניטריים, ריצוף ועוד.
- ליקויי ריצוף – הנחה לקויה של הרצפה יכולה להתבטא במספר דרכים: אם לריצוף יש דוגמא מובחנת, ניתן יהיה לזהות הנחה לא מקצועית שלו שהורסת את התצוגה. קיומם של אריחים שבורים או סדוקים, אך גם הפרשי גובה שגורמים לריהוט להיות לא יציב או אזורים שבהם נקווים מאגרי מים קטנים בזמן הניקיון יכולים אף הם על ליקויי ריצוף.
- ליקויי צבע וטיח – קירות שאינם חלקים וכוללים בליטות, קילופים או פיצוצים בצבע הם לא מה שאמור לקבל את פניכם בדירה חדשה. אם הקבלן התרשל בעבודת הצביעה, זכותכם לדרוש תיקון של הליקויים הללו.
- ליקויי נגרות – ארונות מטבח ואי, ארונות אמבטיה, חדרי ארונות מותאמים, דלתות פנים או דלת כניסה ועוד דורשים כולם עבודת נגרות. גם כאן ייתכנו ליקויים באיכות העץ, בהתקנה או בעבודה עצמה שדורשים תיקון קוסמטי או פוגמים באיכות החיים.
- ליקויים בכלים הסניטריים – כלים סניטריים לאחר שיפוץ או בדירה חדשה אמורים להיות במצב מושלם וללא כל פגם. אם יש בהם סדקים, כתמים או שבעקבות התקנה לקויה הם עושים רעש חריג או מפגעי ריח, הקבלן אמור לתקן זאת.
| טיפ מהמומחים
משרד הבינוי והשיכון פרסם מחקר שמצא כי הליקויים השכיחים והבולטים ביותר הם רטיבות, תכנון שגוי וריצוף, המהווים יחד 83% מהמקרים.
| אלו ליקויי הבניה נפוצים מצריכים מעורבות עורך דין?
על פי הערכות מחקריות ב-100% מהדירות החדשות יש ליקויי בניה כלשהם. ברשימה זו רכזנו רשימת ליקויים שעם גילוים מומלץ לפנות לעורך דין לצורך הגשת תביעת ליקויי בניה:
-
- בעיות מבנה
- סדקים ביסודות, בקירות או בגג
- עובש
- נזילות ובעיות צנרת
- בעיות במערכות החשמל והחימום
- בעיות ניקוז ואינסטלציה
- בעיות בריצוף
- רטיבות
| אתרתם בביתכם ליקויי בניה נפוצים? כך תפעלו נכון
רוב בעלי הנכסים לא מגיעים מעולמות הבניה והאדריכלות ולכן מתקשים להעריך אילו ליקויי בנייה יש בדירה והאם הפתרונות שהקבלן מציע לליקויי הבנייה אידיאליים עבורם.
כדי לגשר על פער המידע דרושה חוות דעת של מומחה שתסייע להבין אילו ליקויי בנייה ישנם בדירה והאם יש ליקויים נסתרים, שלא ניתן לראות אותם בעין אבל איש מקצוע יוכל לאתר אותם. עריכת בדק בית עם הכניסה לנכס יכולה לתת סקירה של הליקויים בדירה ותמונות מצב מדוייקת שלה.
| טיפ מהמומחים
הליך בדק בית מאתר גם ליקויי בניה קוסמטיים וגם ליקויים משמעותיים אשר לא ניתנים לתיקון.
בעוד שבדק הבית נותן את האבחנה, הוא לא נותן את ה"מרשם" לפתרון הבעיות. כאשר בעלי הנכס מגיעים לקבלן עם מסקנות בדק הבית, הוא מבטיח לטפל בבעיות כפי שהוא רואה לנכון. האינטרס שלו הוא לסיים את העבודה מהר ככל האפשר ובמינימום הוצאות. ללא ביקורת חיצונית מקצועית, סיכוי קטן שהוא יטפל בבעיות מהותיות ויקרות במקום לספק פתרון "פלסטר" מהיר וזול.
מניסיוננו, הדרך לקבל תיקון מקיף ומקצועי לליקויי בנייה היא על ידי פנייה למשרד עורכי דין המתמחה בתחום זה, המלווה את בעלי הדירות לאורך התהליך, פועל מול הקבלן ומבטיח את זכויותיהם ובמידת האפשר גם משיג עבורם פיצוי כספי.
| אלפסי ושות' – משרד עורכי דין ליקויי בנייה מוביל
משרד עורכי דין אלפסי ושות' הוא משרד בוטיק לתחום ליקויי בנייה ועיכובים במסירת דירה.
משרדנו מייצג מייצג עשרות פרויקטים ומלווה נציגויות בכל הנוגע להתנהלות משפטית מול קבלנים ויזמים. אנו מתמחים במקרים ליקויי בנייה ואיחורים ברכישה בעת רכישות דירות חדשות מקבלן, דירות יד שנייה, ורכישת דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38, והודות לסניפינו בצפון ובמרכז, ביכולתנו להציע את שירותנו המשפטיים לפרויקטים רבים ברחבי הארץ.
בראש המשרד עומדים עו"ד יובל אלפסי – בעל ניסיון של כ-15 שנים בתחום הנזיקין, ליקויי הבנייה וסכסוכי קבלנים, ועו"ד רוני אלפסי, בעלת ניסיון של כ-6 שנים בתחום ליקויי הבנייה וסכסוכים אזרחיים המכהנת כיו"ר משותפת של וועדת ליקויי בנייה הארצית של לשכת עורכי הדין.
אנחנו יודעים שעברתם דרך ארוכה עד שזכיתם לקבל את הדירה שלכם, שאתם מתוסכלים ורק רוצים שהכל כבר יסתיים. אנחנו שואפים להשיג לכם את הדירה שחלמתם עליה וראש שקט, ולכן יצרנו עבורכם תהליך מהיר, יעיל ומקצועי שיביא אתכם לשם.
צרו איתנו קשר בטלפון 054-2949229, בוואטסאפ או בטופס צור קשר.